Publications

L’audit des permis de construire, une pratique essentielle

 

 

Article de William AZAN et Barthélémy LATHOUD, publié dans Business Immo Global – 1er novembre 2021

 

Intervenant dans un environnement juridique et opérationnel complexe, l’audit d’une autorisation d’urbanisme vise à assurer la sécurité juridique d’une opération immobilière. Mais pour y parvenir, son périmètre ne doit pas être limité à sa légalité au sens du droit administratif, mais au contraire tâcher de dépasser la conformité réglementaire par une étude à 360° du risque contentieux. 

 

Solliciter son conseil pour auditer une autorisation d’urbanisme en lui demandant d’anticiper sur la probable interprétation du dossier qui en sera faite par le service instructeur est à la mesure de la place remarquable qu’occupe le secteur de l’immobilier dans l’économie française.

Bien évidemment, l’objectif principal de l’audit d’une autorisation d’urbanisme est d’assurer la sécurité juridique de l’ensemble économique des transactions qui en résulteront et des flux financiers qui s’agrègent autour de l’opération immobilière.

Cette opération intervient en effet dans un environnement juridique et opérationnel complexe, composé de promesses de ventes, de contrats de réservation, de VEFA, de VIR et d’encore bien d’autres types de contrat, le plus souvent soumis au droit privé.

En sécurisant l’opération, l’audit permet de donner de la prévisibilité au maître d’ouvrage et à ses bailleurs de fonds, de sécuriser la levée des conditions suspensives ou d’être un facteur de déclenchement de l’exécution d’engagements contractuels voire de la résolution d’accords antérieurs.

Exercice complexe à l’efficacité limité s’il est cantonné au simple contrôle de la conformité réglementaire de l’autorisation d’urbanisme, comme celui auquel procède un architecte avant le dépôt du dossier, le véritable audit juridique pertinent s’attache à :

– apprécier les risques contentieux du projet selon une matrice pondérée ;

– anticiper l’interprétation du service instructeur et d’éventuels requérants ;

– étendre l’analyse aux éventuelles conséquences fiscales de l’autorisation, s’agissant par exemple des taxes exigibles pour la création de bureaux en Île-de-France.

Ainsi, il n’est généralement ni souhaitable ni efficient de limiter le périmètre d’étude à sa légalité au sens du droit administratif en procédant comme peuvent le faire les Préfets au titre du contrôle de légalité.

[Lire la suite]