Une société de droit suisse avait cédé un ensemble immobilier situé en France le 19 janvier 2011. Elle s’était acquittée, à raison de la plus-value réalisée, du prélèvement prévu par l’article 244 bis A du code général des impôts (« CGI »). A l’issue d’un contrôle sur pièces, l’administration fiscale a estimé que le prix de cession de cet ensemble immobilier était inférieur à sa valeur vénale, et a soumis en conséquence la société SARF Azur, agissant en
qualité de représentant accrédité du cédant, à un complément de prélèvement au titre de l’article 244 bis A du CGI, assorti de l’amende de 25 % prévue à l’article 1761 du CGI.

La société Sarf Azur a contesté, en vain, ce rehaussement devant le tribunal administratif de Nice, puis devant la cour administrative d’appel de Marseille.

Le Conseil d’État donne raison au contribuable en jugeant que l’administration fiscale ne pouvait légalement substituer au prix de cession stipulé dans l’acte authentique un montant représentatif de la valeur vénale de l’ensemble immobilier cédé, dès lors qu’elle n’établissait pas que le prix de cession stipulé était inférieur au prix réellement convenu entre les parties à la vente, dont le montant aurait été égal à la valeur vénale qu’elle retenait (Conseil d’État 9e-10e ch. 24-2-2026 n° 496482, Sté Sarf Azur).

Aux termes de l’article 244 bis A du CGI, dans sa rédaction applicable au litige, les plus-values réalisées à titre occasionnel par des personnes morales domiciliées hors de France lors de la cession d’immeubles supportent un prélèvement en principe de 33 1/3 %.

Lorsque le prélèvement est dû par une personne morale assujettie à l’impôt sur les sociétés, les plus-values sont déterminées par différence entre, d’une part, le prix de cession du bien et, d’autre part, son prix d’acquisition, diminué pour les immeubles bâtis d’une somme égale à 2 % de son montant par année entière de détention. Lorsque le cédant est assujetti à l’impôt sur les sociétés, le prélèvement n’est pas libératoire mais il est imputable sur cet impôt. Le prélèvement est ainsi une imposition distincte de l’impôt sur les sociétés.

Pour le calcul du prélèvement dû par les personnes morales assujetties à l’impôt sur les sociétés, le Conseil d’État vient rappeler que le prix de cession est le prix stipulé dans l’acte conformément aux dispositions de l’article 244 bis A. Il ne peut être remis en cause qu’en cas de dissimulation de prix, c’est-à-dire lorsque les parties ont volontairement inscrit dans l’acte une somme inférieure au prix réellement payé. En dehors de cette hypothèse, l’administration ne peut légalement écarter le prix de cession stipulé dans un acte authentique afin de lui substituer la valeur vénale du bien immobilier, et ce, alors même que le prix convenu serait inférieur à cette valeur vénale.