La plus-value immobilière imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition des biens ou droits immobiliers cédés. Lorsque la vente porte sur un immeuble détenu depuis plus de cinq ans, la plus-value est réduite d’un abattement pour durée de détention. Certaines plus-values bénéficient, par ailleurs, d’un abattement exceptionnel, quelle que soit la durée de détention du bien.

Des conditions strictes…

En application de l’article 150 VB-II-4° du code général des impôts, le prix d’acquisition peut être majoré, sur justificatifs, des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.

L’administration fiscale précise ainsi dans sa doctrine que seules sont retenues les dépenses ayant fait l’objet d’un paiement effectif par le cédant (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 n°330, 20 décembre 2013).

Les pièces justifiant des travaux ne doivent toutefois être fournies par le contribuable que sur demande de l’administration fiscale (article 74 SI de l’annexe II au code général des impôts).

Au respect desquelles veille le juge administratif

Un contribuable avait acquis un bien immobilier pour un prix de 367 000 euros. Après sa division en 3 lots, il les avait revendus et avait déclaré des plus-values s’élevant à la somme de 10 256 euros pour chacune des deux premières cessions et à 7 184 euros pour la dernière, après avoir déduit des frais de reconstruction qu’il avait évalués à 80 000 euros pour le lot n°1, 85 000 euros pour le lot n°2 et 77 876 euros pour le lot n°3.

A la suite d’un contrôle sur pièces, l’administration fiscale a remis en cause la déduction de ces frais de reconstruction, qu’elle a regardés comme non justifiés, dès lors que le contribuable n’apportait pas la preuve de leur règlement.

Débouté par le tribunal administratif de Strasbourg, le contribuable saisit la cour administrative d’appel de Nancy qui confirme les redressements. Faisant une lecture de l’article 150 VB-II-4° du code général des impôts identique à celle de l’administration fiscale, elle juge qu’il appartient au contribuable d’apporter la preuve qu’il a personnellement et effectivement supporté les dépenses des travaux qu’il estime être déductibles de la plus-value imposable.

En l’espèce, le contribuable produisait certes vingt-trois factures émises par les entreprises prestataires mais il n’était pas en mesure de justifier qu’il avait effectivement supporté les coûts afférents aux travaux correspondant à ces factures.

Cette décision vient rappeler l’importance pour le contribuable de pouvoir justifier non seulement de la réalisation des travaux par la détention des factures émises à son attention, mais également du paiement effectif desdites factures, conformément aux dispositions de l’article 150 VB du CGI.

Les contribuables qui détiennent leurs actifs par l’intermédiaire de sociétés civiles immobilières doivent également veiller à ce que les dépenses de travaux soient effectivement supportées par la société.

Enfin, on rappellera que les travaux effectués sur un immeuble bâti acquis depuis plus de 5 ans peuvent être pris en compte, sans justificatif, pour un montant fixé forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition. En pratique, le vendeur aura donc intérêt à demander l’application du forfait dans tous les cas où il ne pourra justifier de dépenses réelles supérieures à 15 % du prix d’acquisition. Mais, selon le Conseil d’État, le cédant devra toutefois pouvoir démontrer qu’il a effectivement engagé des travaux dans l’immeuble (Conseil d’Etat (na), 3ème chambre, 25 mars 2019 n° 422943).