Engagement de construire : le sous-acquéreur doit être assujetti à la TVA et reprendre l’engagement de l’acquéreur initial
| Fiscalité |
11 septembre 2025
Article de Réginald Legenre, Magazine EXPRESSION n°106
La Cour de cassation clarifie sa jurisprudence en affirmant que l’engagement de construire pris par un acquéreur initial ne peut pas être rempli du fait des travaux réalisés par un sous-acquéreur n’ayant pas formellement repris ledit engagement.
Les principes
En application de l’article 1594-0-G-A du code général des impôts (« CGI »), les acquisitions d’immeubles réalisées par les assujettis à la TVA sont exonérées de droits de mutation (sous réserve du droit fixe de 125 €) à condition que l’acquéreur s’engage, dans l’acte, à effectuer, dans un délai de 4 ans à compter de la date de cet acte, les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf.
En cas de mutations successives, l’engagement de construire pris par le cédant peut être repris par l’acquéreur auquel s’impose alors le délai de quatre ans imparti au cédant. Cette faculté est ouverte sans préjudice de l’engagement de construire que le nouvel acquéreur doit souscrire pour son propre compte s’il entend bénéficier également du régime de faveur.
Dans un arrêt du 7 mai 2025 (Cass.com. 7 mai 2025 n°24-11.771), commenté dans ses colonnes (Expression #105), la Cour de cassation avait subordonné le respect de l’engagement de construire à la qualité d’assujetti à la TVA du sous-acquéreur, laissant entendre que l’engagement de construire pouvait être rempli lorsque le sous-acquéreur n’avait pas repris formellement l’engagement de l’acquéreur initial.
Dans un arrêt du 28 mai 2025, la Cour de cassation vient éclairer la portée de sa décision du 7 mai (Cass. com. 28-5-2025 no 24-13.572 F-D).
Les Faits
La société Ferme Quirin avait acquis un ensemble immobilier par acte authentique du 16 janvier 2008. Le 9 janvier 2012, elle a pris un engagement de construire un ou plusieurs immeubles à usage d’habitation, avec effet rétroactif au 16 janvier 2008, dont elle s’est prévalue auprès de l’administration fiscale pour bénéficier de l’exonération des droits d’enregistrement prévue à l’article 1594-0 G du CGI. Le délai de construction a été prorogé jusqu’au 16 janvier 2017.
L’ensemble a fait l’objet de division et de subdivisions puis deux parcelles ont été cédées à des sociétés assujetties à la TVA qui ont repris l’engagement du vendeur de construire, onze parcelles ont été cédées à une société qui n’a pas repris cet engagement et onze autres parcelles ont été revendues à des particuliers non assujettis à la TVA. Sur les vingt-quatre parcelles issues de la réunion et de la division des parcelles d’origine et visées par l’engagement, seule une parcelle n’a pas été construite.
Une double condition à remplir
La Cour de cassation confirme l’arrêt rendu le 16 février 2024 par la cour d’appel de Colmar (2ème chambre civile) laquelle ayant constaté que onze parcelles avaient été cédées à une société qui n’avait pas repris cet engagement et onze autres à des particuliers non assujettis à la TVA en avait déduit que, concernant ces 22 parcelles, la société Ferme Quirin ne pouvait conserver le bénéfice de l’exonération.
Il est désormais clair qu’en cas de cession du bien pour lequel a été pris un engagement de construire à un sous-acquéreur qui achève lui-même la construction, le vendeur ne conserve le bénéfice de l’exonération qu’à la double condition que le sous-acquéreur soit assujetti à la TVA et qu’il ait repris formellement l’engagement.
=> Pour tout conseil en droit fiscal, nous vous invitons à contacter Réginald Legenre, associé => r.legenre@herald-avocats.com