En application de l’article 1594-0-G, A du code général des impôts (« CGI »), les acquisitions d’immeubles réalisées par les assujettis à la TVA sont exonérées de droits de mutation (sous réserve du droit fixe de 125 €) à condition que l’acquéreur s’engage, dans l’acte, à effectuer, dans un délai de 4 ans à compter de la date de cet acte, les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf.

En cas de mutations successives, l’engagement de construire pris par le cédant peut être repris par l’acquéreur auquel s’impose alors le délai de quatre ans imparti au cédant. Cette faculté est ouverte sans préjudice de l’engagement de construire que le nouvel acquéreur doit souscrire pour son propre compte s’il entend bénéficier également du régime de faveur.

Le litige

Une société civile de construction attribution (« SCA ») a acquis une maison à usage d’habitation destinée à être démolie pour devenir un terrain à bâtir par un acte notarié du 19 juin 2015. Afin de bénéficier de l’exonération de droits, la société a pris l’engagement de construire dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition.

Par un acte du 15 octobre 2015, la SCA a ensuite cédé le bien à la société Solea, qui a déposé la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux le 26 octobre 2016.

Considérant que l’engagement de construire n’avait pas été respecté dans les délais par la SCA, dès lors que le sous-acquéreur n’avait pas repris l’engagement initial et en outre qu’il n’était pas assujetti à la TVA, l’administration fiscale a adressé une proposition de rectification à la SCA afin de lui réclamer les droits de mutation au taux de droit commun le 26 septembre 2019. Le 27 septembre 2019, elle a adressé la même proposition à la société Residential mdb, en sa qualité d’associée de la SCA.

La société Residential mdb a contesté ces rappels et a assigné l’administration fiscale devant le tribunal judiciaire. Le tribunal judiciaire de Bordeaux et la cour d’appel de Bordeaux ont fait droit à la demande du contribuable.
Pour la cour d’appel, dès lors que l’engagement a été pris par l’acquéreur assujetti à la TVA d’une part et que les travaux exigés par l’article 1594-0 G du CGI ont été effectués dans le délai de quatre ans d’autre part, peu importe la qualité du constructeur (CA Bordeaux 29-11-2023 n° 21/06718 et 21/06721). Il n’est exigé ni qu’il reprenne l’engagement du cédant ni qu’il soit assujetti à la TVA.

Censure de la Cour de cassation

La Cour de cassation censure cette analyse et juge que le sous-acquéreur doit nécessairement être assujetti à la TVA. Elle confirme, ce faisant, qu’un engagement de construire pris au titre de l’acquisition d’un immeuble peut être rempli grâce aux travaux d’un sous-acquéreur qui n’a pas repris l’engagement de construire de son vendeur.

Lorsque l’engagement pris par le cédant est repris par l’acquéreur, ce qui n’est possible que lorsque l’acquéreur est assujetti à la TVA, le cédant est libéré de tout rappel éventuel. Le délai imparti au cédant s’impose à l’acquéreur.

En revanche, lorsque l’acquéreur ne reprend pas l’engagement du cédant, ce dernier continue de peser sur le cédant. S’il nous paraît évident que les travaux peuvent être exécutés par le sous-acquéreur dès lors que le texte n’apporte aucune précision sur ce point, nous ne comprenons pas pourquoi il devrait être assujetti à la TVA.