Vente à la découpe : la condition d’occupation est appréciée à l’issue du délai de revente de 2 ans
| Fiscalité |
4 février 2025
Article de Réginald Legenre, Magazine EXPRESSION n°102 Janvier \ Février 2025
L’engagement de revente dans le délai de deux ans d’un bien qui est susceptible de déclencher un droit de préemption n’est pas respecté si des lots demeurent occupés à l’expiration de ce délai.
Principes
Les acquisitions d’immeubles réalisées par des assujettis à la TVA rendent exigibles les droits de mutation au taux réduit de 0,715% lorsque l’acquéreur prend l’engagement de revendre les biens acquis dans un délai de cinq ans à compter de la date de l’acte d’acquisition.
Pour les reventes consistant en des ventes par lots (ventes « à la découpe ») déclenchant le droit de préemption des locataires prévu à l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation ou celui prévu à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi
n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le délai prévu pour l’application de l’engagement de revendre est ramené à deux ans.
Comme pour le délai de cinq ans, ce délai court à compter de l’acquisition de l’immeuble, quelle que soit la date des notifications adressées aux locataires (Cass. com. 14 février n° 22-17.541 FS-B).
Une jurisprudence complexe…
La Cour de cassation a jugé que le délai de deux ans ne s’appliquait pas si, lors de la revente, les lots sont libres de toute occupation dès lors que le droit de préemption n’avait pas été déclenché (Cass. com. 7 juillet 2015 n° 13-23.366 FS-PB). En l’espèce, la société avait acquis un immeuble puis procédé, deux ans et demi plus tard à sa division en lots. L’administration fiscale avait remis en cause le régime de faveur pour les lots à usage d’habitation loués lors de l’acquisition, au motif qu’ils n’avaient pas été revendus dans le délai de deux ans. Or, comme le relève la Cour de cassation, ni le fait de se placer sous le régime de l’article 1115 du code général des impôts et de prendre un engagement de revendre, ni la division de l’immeuble par lots n’ont déclenché en eux-mêmes le droit de préemption des locataires qui occupaient les appartements au moment de l’acquisition de l’immeuble par la société. Aussi, dès lors que les reventes portaient sur des lots alors libres de toute occupation, le délai applicable était celui de droit commun.
…dont les contours se dessinent progressivement
Par un arrêt du 9 octobre 2024 (Cass. com. 9 octobre 2024, 22-20.175 F-B), la Cour de cassation vient préciser que pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption, l’acquéreur doit revendre tous les lots concernés dans le délai de deux ans, lequel, courant à compter de la date de l’acquisition de l’immeuble, est applicable dès lors que les lots concernés sont occupés par un locataire ou un occupant de bonne foi à la date d’expiration de ce délai. L’occupation s’apprécie donc à l’issue du délai de revente de 2 ans.
Le délai de cinq ans s’applique ainsi lorsque les locaux sont libres avant l’expiration du délai de deux ans, lequel court à compter de l’acquisition de l’immeuble, dès lors qu’aucune offre de vente n’a été notifiée dans ce délai de deux ans.
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